Resumen rápido: El pavimento de un parking debe rehabilitarse cuando presenta grietas profundas, desprendimientos, humedad persistente o deformaciones que comprometen la seguridad. En comunidades de propietarios, la decisión se aprueba en junta y suele financiarse mediante derrama. Los sistemas más utilizados son el suelo epoxi para garaje y los pavimentos de resina, con una vida útil de entre 10 y 20 años según el uso y el mantenimiento.

El pavimento de un parking —ya sea comunitario o de uso industrial— es uno de los elementos que más castigo recibe a diario. El paso constante de vehículos, la exposición a la humedad, los productos químicos y los ciclos de temperatura generan un deterioro progresivo que, si no se atiende a tiempo, puede derivar en problemas costosos y, en algunos casos, en riesgos reales para la seguridad. Sin embargo, saber cuándo es el momento exacto de actuar no siempre resulta evidente, sobre todo en comunidades de propietarios donde la toma de decisiones implica consenso, presupuestos y, en ocasiones, derramas.

En este artículo analizamos en detalle las señales de deterioro que no debes ignorar, el proceso de decisión habitual en comunidades, las opciones de rehabilitación disponibles y cómo elegir el tipo de suelo más adecuado para un parking, tanto interior como exterior.

¿Cuáles son las señales de que un parking necesita rehabilitación?

Grietas y fisuras en el pavimento

Uno de los primeros síntomas visibles de que el suelo de un parking necesita intervención son las grietas y fisuras. No todas tienen la misma gravedad: una fisura capilar superficial puede deberse simplemente a la retracción del hormigón durante el fraguado, pero cuando la grieta supera los 0,3 mm de anchura o tiene profundidad, puede indicar movimientos estructurales o sobrecarga. Las grietas activas —aquellas que siguen creciendo con el tiempo— son especialmente preocupantes porque permiten la entrada de agua y aceleran la degradación de la base.

En un parking exterior, el agua que penetra por las grietas se filtra hasta las capas inferiores, pudiendo afectar a la estructura del forjado o la solera. Esto es especialmente crítico en parkings sobre sótanos o en plantas inferiores de edificios residenciales.

Descascarillado y desprendimiento del revestimiento

Cuando el revestimiento del suelo comienza a desprenderse en láminas o fragmentos, es una señal inequívoca de que el sistema de pavimento ha agotado su vida útil o de que en su día no se aplicó correctamente. Este problema es común en parkings que cuentan con pinturas o recubrimientos de escasa calidad aplicados hace años, que con el tiempo pierden adherencia al soporte.

Además de ser un problema estético, el desprendimiento genera irregularidades en la superficie que pueden dificultar la circulación de vehículos y representar un riesgo de tropiezos para los peatones.

Manchas, eflorescencias y humedad persistente

Las manchas blanquecinas (eflorescencias) que aparecen en la superficie del pavimento son un indicador claro de que el agua está circulando a través del hormigón y arrastrando sales minerales hacia el exterior. Este fenómeno es especialmente frecuente en parkings subterráneos o en zonas con mala impermeabilización.

Baches, hundimientos y deformaciones

Los hundimientos o deformaciones en zonas concretas del pavimento suelen indicar problemas en la base o en el terreno subyacente. Pueden deberse a una compactación insuficiente durante la construcción, a la pérdida de material granular por erosión del agua o al peso excesivo de vehículos pesados de forma reiterada. Estos defectos no se pueden solucionar simplemente con un parcheado superficial; en muchos casos requieren una intervención en profundidad.

Pérdida de señalización y marcas viales

Aunque pueda parecer un problema menor, la pérdida de señalización horizontal (líneas de plaza, flechas de circulación, pasos peatonales) compromete la seguridad y el orden del parking. Si las marcas se han borrado casi por completo, es una señal de que el revestimiento lleva mucho tiempo sin recibir mantenimiento, y probablemente el estado del conjunto del suelo no sea mucho mejor.

Si quieres profundizar en las señales de deterioro de pavimentos, te recomendamos leer nuestro artículo sobre señales de que tu pavimento industrial necesita reparación, donde analizamos en detalle cada indicador y cuándo es urgente actuar.

 

¿Cómo se decide la rehabilitación del parking en una comunidad de propietarios?

El papel de la junta de propietarios

En los parkings que forman parte de una comunidad de propietarios, la decisión de rehabilitar el pavimento no recae en una sola persona, sino que debe aprobarse en junta de propietarios. Según la Ley de Propiedad Horizontal, las obras necesarias para el correcto estado del edificio y sus zonas comunes —incluido el garaje— pueden aprobarse por mayoría simple. Sin embargo, cuando implican una inversión relevante o generan una derrama, el proceso puede volverse más complejo.

Es habitual que la comunidad encargue primero una inspección técnica del pavimento, que aporte un informe detallado sobre el estado real del suelo y las actuaciones necesarias. Este informe es clave tanto para justificar la inversión ante los propietarios como para solicitar varios presupuestos comparables.

¿Cómo se financia una derrama para rehabilitar el parking?

La derrama es el mecanismo más habitual en comunidades de propietarios para hacer frente a gastos extraordinarios de cierta envergadura, como la rehabilitación del pavimento del garaje. Su importe se distribuye entre los propietarios en función de su cuota de participación.

Para que la junta apruebe la obra sin demasiadas resistencias, es recomendable presentar al menos dos o tres presupuestos detallados que permitan comparar no solo el precio, sino también los materiales propuestos, los plazos de ejecución y las garantías ofrecidas. Una empresa especializada en rehabilitación de pavimentos para parking debería poder aportar referencias de trabajos similares y especificar con claridad el sistema de pavimento que propone aplicar.

¿Cuándo es urgente actuar sin esperar a la junta?

¿Qué tipo de suelo es el más adecuado para un parking o garaje?

Una vez tomada la decisión de rehabilitar, llega el momento de elegir el sistema de pavimento más adecuado. La elección depende de varios factores: el tipo de uso (residencial o comercial), si el parking es interior o exterior, la intensidad del tráfico y el presupuesto disponible.

Suelo epoxi para garaje: la solución más extendida

El suelo epoxi para garaje es la opción más utilizada en la rehabilitación de parkings comunitarios e industriales. Los sistemas epoxi forman una capa continua, impermeable y muy resistente al desgaste mecánico y a los productos químicos (aceites, combustibles, líquidos de frenos). Además, ofrecen una superficie lisa y fácil de limpiar, lo que facilita enormemente el mantenimiento del garaje.

Existen diferentes versiones: sistemas monocomponente para aplicaciones más ligeras, sistemas bicomponente 100% sólidos para mayor resistencia, y variantes con árido antideslizante especialmente recomendadas en zonas de paso peatonal o rampas de acceso. Un suelo epoxi bien aplicado tiene una vida útil de entre 10 y 20 años en condiciones normales de uso, y puede aplicarse en capas de entre 0,3 y 3 mm de espesor según las necesidades del soporte. La elección entre ellas debe realizarla siempre un técnico, en función del estado del soporte y de las condiciones de uso.

Para conocer en detalle las diferentes opciones de revestimiento disponibles, te recomendamos consultar nuestro artículo sobre tipos de pintura para suelos de garajes, donde explicamos las características de cada sistema y para qué tipo de parking es más adecuado cada uno.

Pavimentos de resina: versatilidad y estética

Más allá del epoxi, los pavimentos de resina engloban un amplio abanico de soluciones que incluyen también sistemas de poliuretano, metacrilato y resinas de cuarzo. Cada uno tiene sus particularidades:

El poliuretano ofrece mayor flexibilidad y resistencia a la abrasión, siendo idóneo para parkings con tráfico intenso o con variaciones importantes de temperatura. El metacrilato destaca por su rapidez de curado —puede estar en servicio en apenas 2-3 horas—, lo que permite minimizar los tiempos de corte en parkings en funcionamiento. Los sistemas multicapa con cuarzo coloreado combinan resistencia con posibilidades estéticas, permitiendo personalizar el acabado del suelo.

Todos estos sistemas comparten ventajas frente al hormigón desnudo: son impermeables, continuos (sin juntas donde acumular suciedad), resistentes y de fácil mantenimiento.

¿Qué suelo es mejor para un parking exterior?

El parking exterior plantea exigencias adicionales que no todos los sistemas de pavimento pueden asumir. La exposición directa a la radiación ultravioleta, las lluvias, las heladas y las variaciones térmicas extremas requieren sistemas especialmente formulados para exteriores.

En exteriores, el epoxi estándar no es la opción más adecuada: aunque es muy resistente, puede amarillear y degradarse con la exposición prolongada a los rayos UV. Para estos casos se suelen emplear morteros de cemento modificados con polímeros, revestimientos de poliuretano alifático (resistente a los rayos UV) o sistemas de áridos vistos con tratamiento impermeabilizante. La pendiente y el drenaje también son elementos críticos en cualquier intervención sobre un pavimento exterior: una pendiente mínima del 1,5-2% es imprescindible para evacuar correctamente el agua y evitar encharcamientos que aceleren el deterioro.

¿Cómo es el proceso de rehabilitación de un pavimento de parking?

Evaluación previa del soporte

Antes de aplicar cualquier sistema nuevo, es imprescindible evaluar el estado del soporte. Un pavimento con problemas de base no puede simplemente cubrirse con un nuevo revestimiento: hay que resolver primero el problema de origen. Esta evaluación incluye la comprobación de la resistencia a compresión del hormigón, la detección de zonas huecas o delaminadas, y el análisis del contenido de humedad.

Preparación mecánica de la superficie

La preparación del soporte es, junto con la elección del sistema, el factor que más influye en la durabilidad del resultado. Las técnicas más habituales son el granallado (proyección de partículas metálicas a alta velocidad) y el fresado mecánico, que eliminan la capa superficial contaminada y crean un perfil de rugosidad óptimo para la adherencia del nuevo revestimiento.

Esta fase no debe omitirse ni reducirse para ahorrar tiempo o dinero: una mala preparación superficial es la causa más frecuente de fallos prematuros en los pavimentos de resina, independientemente de la calidad del material aplicado.

Reparación de defectos localizados y aplicación del sistema

Una vez preparada la superficie, se procede a la reparación de grietas, baches y zonas deterioradas con morteros de reparación específicos. En grietas activas puede ser necesario el sellado previo con resinas de inyección que absorban los movimientos del soporte sin romperse. Con el soporte saneado y preparado, se aplica el sistema de pavimento elegido por capas, respetando los tiempos de curado entre cada una. Una empresa especializada en rehabilitación de pavimentos para parking debería garantizar por escrito las condiciones de aplicación y el resultado final.

¿Cada cuánto tiempo hay que rehabilitar un pavimento de parking?

Un suelo epoxi bien ejecutado en un garaje comunitario de uso normal puede tener una vida útil de entre 10 y 20 años si se somete a un mantenimiento básico periódico. Los sistemas de poliuretano pueden alcanzar incluso los 25 años en condiciones óptimas. Sin embargo, si el parking carece de cualquier tipo de revestimiento protector y el hormigón queda expuesto, es habitual que los primeros signos de deterioro significativo aparezcan en un plazo de 5 a 8 años dependiendo del uso.

Para prolongar la vida del pavimento, es fundamental establecer un protocolo de mantenimiento preventivo que incluya limpieza regular, inspecciones visuales periódicas y la reparación inmediata de pequeños desperfectos antes de que se agraven.

Preguntas frecuentes sobre la rehabilitación de pavimentos de parking

¿Cuánto cuesta rehabilitar el suelo de un garaje comunitario?

El coste de la rehabilitación del pavimento de un parking depende del sistema elegido, el estado del soporte y la superficie a tratar. A esto hay que añadir el coste de preparación del soporte y las posibles reparaciones previas. Es recomendable solicitar varios presupuestos detallados para comparar.

¿Se puede aprobar la rehabilitación del parking en junta sin unanimidad?

Sí. Según la Ley de Propiedad Horizontal, las obras de conservación necesarias para mantener el edificio en buen estado —incluidas las zonas comunes como el garaje— pueden aprobarse por mayoría simple de propietarios y cuotas presentes en la junta.

¿Cuánto tarda en ejecutarse la rehabilitación de un parking?

El plazo de ejecución depende del tamaño del parking y del sistema aplicado. En un garaje comunitario de tamaño medio (500-1.000 m²), la rehabilitación completa suele realizarse en un plazo de 3 a 7 días laborables, aunque el sistema puede requerir 24-72 horas adicionales de curado antes de permitir el tráfico de vehículos.

¿Es necesario desalojar el parking durante las obras?

Sí, en la mayoría de los casos es necesario liberar el parking durante la ejecución de los trabajos, al menos en las zonas intervenidas. Algunos sistemas de curado rápido, como el metacrilato, permiten reducir ese tiempo a pocas horas por zona, lo que facilita la gestión en parkings con mucha demanda.

¿Qué diferencia hay entre un suelo epoxi y un pavimento de resina para garaje?

El epoxi es un tipo de resina, por lo que técnicamente todo suelo epoxi es un pavimento de resina. En el uso habitual, cuando se habla de «pavimentos de resina» para garajes se incluyen también sistemas de poliuretano, metacrilato y otros polímeros. La diferencia principal está en la flexibilidad, la resistencia a los rayos UV y los tiempos de curado. Para garajes interiores, el epoxi suele ser la opción más equilibrada en coste y prestaciones; para exteriores, el poliuretano alifático es más recomendable.

¿Puede aplicarse un suelo epoxi encima del pavimento existente?

Depende del estado del soporte. Si el pavimento existente está en buen estado, limpio, sin zonas delaminadas y con una humedad inferior al 4-5%, es posible aplicar el nuevo sistema directamente encima, previa preparación mecánica. Si el soporte está muy deteriorado, puede ser necesario retirar el revestimiento existente antes de proceder.

No esperes a que el problema sea urgente

La rehabilitación del pavimento de un parking es una inversión que merece planificarse con tiempo, tanto desde el punto de vista técnico como económico. En el caso de las comunidades de propietarios, cuanto antes se detecte el deterioro y se traslade a la junta, más margen habrá para buscar soluciones financieras adecuadas y evitar que la situación derive en una emergencia.

Si detectas alguna de las señales descritas en este artículo en el parking de tu comunidad o empresa, lo más recomendable es solicitar una inspección técnica a una empresa especializada en suelos para garaje y pavimentos de resina que pueda asesorarte sin compromiso sobre el estado real del suelo y las opciones disponibles.

¿Tienes dudas sobre el estado del pavimento de tu parking? En De Quirós llevamos años especializados en soluciones de suelos para garaje, tanto en parkings comunitarios como en instalaciones industriales. Contáctanos y te asesoramos sin compromiso.